Wohnungseigentümergemeinschaften stehen vor einer Frage, die auf den ersten Blick einfach klingt: Brauchen wir einen Hausmeister, und wer entscheidet das eigentlich? Dahinter verbirgt sich ein komplexes Geflecht aus Beschlusskompetenz, Kostentragungspflicht und verwalterrechtlichen Befugnissen — das die WEG-Reform von 2020 grundlegend neu geordnet hat.

Dieser Artikel erklärt, wie Hausmeisterdienste im Rahmen des Wohnungseigentumsgesetzes rechtlich einzuordnen sind, wie Beschlüsse gefasst werden, wie die Kosten umgelegt werden und welche Rolle der Verwalter dabei spielt.

Die WEG-Reform 2020: Was hat sich geändert?

Am 1. Dezember 2020 trat das reformierte Wohnungseigentumsgesetz in Kraft. Die Änderungen sind für alle WEG-Gemeinschaften relevant — und besonders für die Frage, wer einen Hausmeister beauftragen darf und wie die Kosten verteilt werden.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Rechtsträgerin (§ 9a WEG)

Neu eingeführt wurde § 9a WEG, der die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) als rechtsfähigen Verband definiert. Sie kann selbst Rechte erwerben, Verbindlichkeiten eingehen und vor Gericht klagen oder verklagt werden. Das bedeutet: Wenn eine WEG einen Hausmeisterservice beauftragt, schließt sie den Vertrag als eigenständige Rechtspersönlichkeit ab — nicht die einzelnen Eigentümer.

Diese Klarstellung beseitigt viele praktische Unsicherheiten der Vergangenheit. Haftung, Vertragspartnerschaft und Rechnungsstellung richten sich nun eindeutig an die GdWE.

Der Verwalter als Organ (§ 9b WEG)

§ 9b WEG regelt die Vertretung der Gemeinschaft nach außen. Der Verwalter ist das gesetzliche Vertretungsorgan der GdWE. Er kann im Rahmen seiner Befugnisse Verträge mit Dritten schließen — darunter auch Hausmeisterverträge.

Wichtig: Die Befugnisse des Verwalters sind nicht unbegrenzt. Ohne ausdrücklichen Beschluss der Eigentümerversammlung darf er nur Geschäfte des laufenden Betriebs abschließen.

Ordnungsmäßige Verwaltung (§ 19 WEG)

§ 19 WEG definiert, was zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört. Dazu zählen ausdrücklich: die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die Instandhaltung des Gebäudes und geeignete Versicherungen. Ein professioneller Hausmeisterdienst, der Pflege, Wartung und Verkehrssicherung übernimmt, fällt in aller Regel unter diese ordnungsmäßige Verwaltung. Eigentümer haben damit einen gesetzlichen Anspruch darauf, dass entsprechende Maßnahmen beschlossen werden — auch wenn einzelne Eigentümer dagegen stimmen.

Aufgaben und Befugnisse des Verwalters (§ 27 WEG)

§ 27 WEG nennt die Aufgaben des Verwalters im Einzelnen: Er führt die Beschlüsse durch, sorgt für die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und darf ohne gesonderten Beschluss Maßnahmen treffen, die zur Verhinderung eines Schadens erforderlich sind.

Für den Hausmeister bedeutet das: Kleinere Wartungsaufträge, Notfallreparaturen und Reinigungsleistungen kann der Verwalter eigenverantwortlich beauftragen. Für langfristige Hausmeisterverträge oder größere Investitionen braucht er einen Beschluss.

Beschlussfassung: Wer entscheidet über den Hausmeister?

Die Eigentümerversammlung als zentrales Organ

Grundsätzlich entscheidet die Eigentümerversammlung über alle wesentlichen Angelegenheiten der Gemeinschaft. Der Hausmeister ist eine Verwaltungsangelegenheit — sie unterliegt damit der Beschlusskompetenz der Versammlung.

Für die Beauftragung eines Hausmeisterservices gilt: Ein Beschluss mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen reicht aus, wenn es sich um Maßnahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung handelt. Einfache Mehrheit bedeutet: Mehr Ja-Stimmen als Nein-Stimmen, Enthaltungen zählen nicht.

Was bedeutet „einfache Mehrheit”?

Entscheidend sind die Köpfe, nicht die Miteigentumsanteile — sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes regelt. Bei zehn Eigentümern in der Versammlung reichen sechs Ja-Stimmen, selbst wenn diese Eigentümer zusammen weniger als die Hälfte der Miteigentumsanteile halten.

Viele Gemeinschaftsordnungen weichen vom gesetzlichen Kopfprinzip ab und sehen stattdessen das Wertprinzip (Abstimmung nach Miteigentumsanteilen) oder das Objektprinzip (eine Stimme pro Wohnung) vor. Diese Regelungen gehen dem Gesetz vor.

Wann ist ein qualifizierter Beschluss erforderlich?

Geht es um grundlegende Änderungen der Verwaltungsstruktur — etwa die Einführung eines umfassenden Facility-Management-Vertrags mit mehrjähriger Laufzeit oder erheblichen Kosten — kann eine qualifizierte Mehrheit erforderlich sein. Die Abgrenzung ist nicht immer eindeutig und hängt vom Einzelfall ab.

Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum benötigen seit der WEG-Reform ebenfalls nur noch einfache Mehrheit, wenn sie nicht zu einer wesentlichen Beeinträchtigung führen. Früher war hierfür die Zustimmung aller Betroffenen nötig.

Beschlussprotokoll und Vollzug

Jeder Beschluss ist im Protokoll der Eigentümerversammlung festzuhalten und in die Beschluss-Sammlung einzutragen (§ 24 Abs. 7 WEG). Der Verwalter hat dann die Pflicht, den Beschluss umzusetzen — also etwa den Hausmeistervertrag abzuschließen.

Eigentümer, die mit einem Beschluss nicht einverstanden sind, können ihn innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung anfechten (§ 44 WEG). Die Anfechtung hat in der Regel keine aufschiebende Wirkung.

Kosten: Umlage nach Miteigentumsanteilen und Kostenschlüsseln

Der gesetzliche Regelfall: Miteigentumsanteile

Wenn die Gemeinschaftsordnung keine abweichende Regelung enthält, werden die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums — also auch Hausmeisterkosten — nach Miteigentumsanteilen (MEA) umgelegt (§ 16 Abs. 2 WEG). Wer mehr MEA hält, zahlt mehr.

Die MEA sind im Grundbuch eingetragen und spiegeln in der Regel die Größe der einzelnen Wohnungen im Verhältnis zur Gesamtfläche wider. Eine Wohnung mit 100 von 1.000 MEA trägt zehn Prozent aller Gemeinschaftskosten.

Abweichende Kostenschlüssel

Die Eigentümerversammlung kann mit einfacher Mehrheit abweichende Kostenverteilungsschlüssel beschließen, soweit es sich um Betriebskosten handelt. Möglich sind:

Nutzflächenschlüssel: Aufteilung nach tatsächlicher Nutzfläche, sofern diese von den MEA abweicht
Kopfprinzip: Gleichmäßige Aufteilung auf alle Einheiten, unabhängig von Größe oder MEA
Verbrauchsabhängige Schlüssel: Bei Leistungen, die sich konkret zuordnen lassen (z. B. Winterdienst für bestimmte Bereiche)

Für eine dauerhafte Änderung des Kostenverteilungsschlüssels in der Gemeinschaftsordnung selbst ist dagegen Allstimmigkeit (Zustimmung aller Eigentümer) erforderlich — dieser Grundsatz ist unverändert geblieben.

Hausmeisterkosten in der Jahresabrechnung

Hausmeisterleistungen erscheinen in der Jahresabrechnung der WEG als Betriebskosten. Der Verwalter ist verpflichtet, die Kosten transparent und nachvollziehbar darzustellen: nach Kostenart gegliedert, mit Belegen versehen und gemäß dem geltenden Verteilungsschlüssel aufgeteilt.

Eigentümer haben das Recht, die Belege einzusehen. Bei Zweifeln an der korrekten Abrechnung kann ein Beirat zur Prüfung hinzugezogen oder ein externer Sachverständiger beauftragt werden.

Umlageschlüssel für Mieter

In Mietshäusern mit WEG-Struktur (Teileigentum) spielt die Betriebskostenverordnung (BetrKV) eine zusätzliche Rolle. Vermieter können Hausmeisterkosten grundsätzlich auf Mieter umlegen — allerdings nur den Anteil, der tatsächlich umlagefähige Tätigkeiten betrifft. Reparaturen und Verwaltungsaufgaben sind nicht umlagefähig. Mehr dazu erklärt unser Artikel zur Betriebskostenverordnung im Detail.

Die Rolle des Verwalters bei der Hausmeister-Beauftragung

Verwalter als Auftraggeber und Kontrolleur

Der Verwalter ist in einer Doppelrolle: Er schließt den Hausmeistervertrag im Namen der GdWE ab und kontrolliert anschließend die Leistungserbringung. Das ist sowohl eine Chance als auch ein Risiko — insbesondere wenn der Verwalter und der Hausmeisterservice wirtschaftlich verbunden sind.

Interessenkonflikte dieser Art sind zwar nicht per se verboten, aber offenzulegen. Eigentümer können verlangen, dass alternative Angebote eingeholt werden. Bei einer entsprechenden Beschlusslage muss der Verwalter dieser Pflicht nachkommen.

Wirtschaftlichkeitsgebot

Alle Maßnahmen der Verwaltung müssen dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit entsprechen (§ 18 WEG). Das bedeutet: Der Verwalter darf nicht ohne Weiteres den teuersten Anbieter beauftragen. Er sollte — insbesondere bei Aufträgen mit erheblichem Volumen — mehrere Angebote einholen und der Eigentümerversammlung vorlegen.

Haftung bei Pflichtverletzung

Wenn der Verwalter einen Hausmeister beauftragt, der mangelhaft leistet, und er darüber hinaus die Leistungskontrolle vernachlässigt, kann er gegenüber der GdWE haften. Voraussetzung ist, dass ihm ein Verschulden anzulasten ist — etwa weil er auf offensichtliche Mängel nicht reagiert hat.

Umgekehrt trägt der Hausmeisterdienst als Auftragnehmer die Verantwortung für ordnungsgemäße Leistungserbringung. Bei Schäden, die durch unterlassene oder fehlerhafte Wartung entstehen, kommt eine zivilrechtliche Haftung des Dienstleisters in Betracht.

Hausmeisterpflichten im Gemeinschaftseigentum

Verkehrssicherungspflicht

Die WEG als Grundstückseigentümerin trägt die Verkehrssicherungspflicht für das gemeinschaftliche Eigentum. Diese Pflicht kann — und sollte — durch Vertrag auf einen Hausmeisterdienst übertragen werden. Dazu gehören:

Winterdienst: Räum- und Streupflicht auf Gehwegen und Zugängen
Beleuchtung: Sicherstellen funktionierender Außenbeleuchtung
Treppenhäuser: Freihaltung von Fluchtwegen, Überprüfung von Geländern und Handläufen
Spielplätze: Regelmäßige Sichtprüfung und Dokumentation

Eine genaue Beschreibung dieser Pflichten und ihrer rechtlichen Grundlagen finden Sie in unserem Artikel zur Verkehrssicherungspflicht.

Dokumentation und Protokollierung

Ein professioneller Hausmeisterdienst dokumentiert erbrachte Leistungen. Diese Dokumentation ist im Schadensfall entscheidend: Sie belegt, dass Kontrollpflichten erfüllt wurden. Für WEG-Verwalter ist es daher ratsam, Dokumentationspflichten ausdrücklich in den Hausmeistervertrag aufzunehmen.

Grenzen: Was darf der Hausmeister nicht?

Der Hausmeister ist kein Stellvertreter der Eigentümergemeinschaft und kein Verwalter. Er darf keine eigenständigen Entscheidungen über Instandsetzungsmaßnahmen treffen, keine Verträge im Namen der GdWE abschließen und keine Jahresabrechnung erstellen. Seine Tätigkeit ist auf die operative Ebene beschränkt.

MXM Dienstleistungen als WEG-Partner

Seit über 22 Jahren betreut MXM Dienstleistungen mit mehr als 50 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern Wohnungseigentümergemeinschaften, Hausverwaltungen und gewerbliche Objekte in der Metropolregion Nürnberg.

Unser Hausmeisterdienst ist auf die spezifischen Anforderungen von WEG-Gemeinschaften ausgerichtet: transparente Leistungsdokumentation, klare vertragliche Strukturen und direkte Kommunikation mit Verwaltern und Beiräten. Für komplexe Liegenschaften bieten wir darüber hinaus unsere Objektbetreuung an, die weit über klassische Hausmeisterdienste hinausgeht.

Wenn Sie einen zuverlässigen Partner für Ihre WEG in der Region Nürnberg suchen: Unser Team ist erreichbar unter 0911 633 262 55 — oder Sie informieren sich zunächst über unser Angebot als Hausmeister Nürnberg.

Weiterführende Grundlagen bietet unser Ratgeber Hausmeisterservice.

FAQ: Häufige Fragen zum Hausmeister im WEG-Recht

Kann ein einzelner Eigentümer den Hausmeister beauftragen?

Nein. Der Hausmeister wird im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums beauftragt — das ist Sache der GdWE, vertreten durch den Verwalter. Ein einzelner Eigentümer kann keinen bindenden Vertrag im Namen der Gemeinschaft abschließen. Er kann jedoch in der Eigentümerversammlung einen entsprechenden Antrag stellen.

Muss jeder Eigentümer den Hausmeister bezahlen, auch wenn er selten im Haus ist?

Grundsätzlich ja. Hausmeisterkosten sind Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums und werden nach dem in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Schlüssel umgelegt — in der Regel nach Miteigentumsanteilen. Eine Befreiung einzelner Eigentümer ist nicht möglich, sofern sie die entsprechenden Flächen des Gemeinschaftseigentums grundsätzlich nutzen könnten.

Wie werden Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung gegenüber Mietern ausgewiesen?

Hausmeisterkosten sind grundsätzlich umlagefähig nach § 2 Nr. 14 BetrKV — aber nur soweit es sich um typische Hausmeisterdienste handelt (Reinigung, Pflege, Winterdienst, Überwachung). Reine Verwaltungs- und Instandsetzungskosten müssen herausgerechnet werden. Details zur korrekten Abrechnung finden Sie in unserem Artikel zur Nebenkostenabrechnung und Hausmeisterkosten.

Was passiert, wenn die Eigentümerversammlung keinen Hausmeister beschließt, aber einer notwendig wäre?

Gehört die Beauftragung eines Hausmeisterdienstes zur ordnungsmäßigen Verwaltung — was bei größeren Wohnanlagen häufig der Fall ist —, kann jeder Eigentümer die Beschlussfassung verlangen (§ 18 Abs. 2 WEG). Verweigert die Mehrheit dies ohne sachlichen Grund, ist unter Umständen eine Beschlussersetzungsklage beim Amtsgericht möglich.

Kann der Verwalter den Hausmeister auch ohne Eigentümerversammlung wechseln?

Bei laufenden Verträgen hat der Verwalter kaum Spielraum für eine außerordentliche Kündigung ohne Beschluss — es sei denn, es liegt ein wichtiger Grund vor (z. B. schwerwiegende Pflichtverletzungen des Hausmeisterdienstes). Einen neuen Dienstleister zu beauftragen, ohne die Eigentümerversammlung einzubeziehen, wäre in der Regel eine Überschreitung seiner Befugnisse. Eilbeschlüsse im Umlaufverfahren sind seit der WEG-Reform 2020 nun ohne physische Versammlung möglich (§ 23 Abs. 3 WEG) — das erleichtert schnelle Entscheidungen.

Fazit

Das Verhältnis zwischen Hausmeister und WEG ist rechtlich klar geregelt — aber die Details machen den Unterschied. Die WEG-Reform 2020 hat die Entscheidungsprozesse vereinfacht, die Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft gestärkt und dem Verwalter klare Kompetenzen gegeben. Für Eigentümer, Beiräte und Verwalter gilt: Ein gut strukturierter Hausmeistervertrag, transparente Kostenabrechnung und sorgfältige Dokumentation schützen alle Beteiligten.

Für Wohnungseigentümergemeinschaften, die mehr als reine Hausmeisterdienste benötigen, empfiehlt sich ein Blick auf unser Angebot zum Facility Management für WEG — eine ganzheitliche Alternative für anspruchsvolle Liegenschaften.