Wer ein Gebäude betreibt, stellt schnell fest: Es geht nicht nur darum, dass Heizung und Aufzug funktionieren. Zum professionellen Betrieb gehören auch Reinigung, Sicherheitsdienste, Buchhaltung, Vertragsmanagement und Energieabrechnung. Die Branche hat für diese Aufgaben ein klares Ordnungssystem entwickelt — das Gebäudemanagement, aufgeteilt in drei Bereiche: Technisches Gebäudemanagement (TGM), Infrastrukturelles Gebäudemanagement (IGM) und Kaufmännisches Gebäudemanagement (KGM).

Dieses Dreisäulenmodell ist kein Selbstzweck. Es entstand aus der Praxis heraus und ist heute in der GEFMA-Richtlinie 100 sowie der DIN EN ISO 41011 (Facility Management — Begriffe) verbindlich verankert. Für Eigentümer, Verwalter und Betreiber von Gewerbe- und Wohnimmobilien ist das Verständnis dieser Struktur entscheidend — denn nur wer weiß, welche Leistung zu welchem Bereich gehört, kann Dienstleister gezielt beauftragen, Kosten kontrollieren und Haftungsrisiken minimieren.

Im folgenden Artikel erklären wir die drei Bereiche ausführlich, zeigen konkrete Beispiele und beantworten die häufigsten Fragen. Einen breiteren Überblick über das gesamte Themenfeld bietet unser Facility-Management-Leitfaden.

Das Dreisäulenmodell: Herkunft und Systematik

Die GEFMA (German Facility Management Association) hat in ihrer Richtlinie GEFMA 100 den Lebenszyklus von Gebäuden und die dazugehörigen Dienstleistungen strukturiert beschrieben. Demnach umfasst Facility Management sämtliche Maßnahmen, die zur Nutzung, zum Betrieb und zur Werterhaltung von baulichen Anlagen und deren technischer Infrastruktur erforderlich sind.

Die DIN EN ISO 41011 definiert Facility Management als eine „organisatorische Funktion, die durch die Integration von Personen, Orten und Prozessen die Qualität des Lebens von Menschen und die Produktivität des Kerngeschäfts sicherstellt.” Diese Definition macht deutlich: FM ist weit mehr als Hausmeisterdienst — es ist ein strategischer Managementansatz.

Das Dreisäulenmodell ermöglicht es, diese Breite zu strukturieren:

Bereich	Abkürzung	Kernfrage
Technisches Gebäudemanagement	TGM	Funktioniert die Gebäudetechnik?
Infrastrukturelles Gebäudemanagement	IGM	Läuft der Gebäudebetrieb reibungslos?
Kaufmännisches Gebäudemanagement	KGM	Sind Kosten, Verträge und Buchhaltung im Griff?

Alle drei Bereiche sind gleichwertig und eng miteinander verzahnt. Ein Ausfall in einer Säule belastet unweigerlich die anderen.

TGM — Technisches Gebäudemanagement

Das TGM ist die technische Grundlage jedes Gebäudebetriebs. Es umfasst alle Leistungen, die sich auf bauliche und technische Anlagen beziehen: Betrieb, Inspektion, Wartung, Instandsetzung und Modernisierung.

Was gehört zum TGM?

Heizungs-, Lüftungs- und Klimatechnik (HLK) Dazu zählen Betrieb und Wartung von Heizungsanlagen, Wärmetauschern, Lüftungsaggregaten und Klimaanlagen. Regelmäßige Inspektionen verhindern Ausfälle und sichern die Energieeffizienz. Welche Intervalle dabei einzuhalten sind, erklärt unser Artikel zu Wartungsintervallen im Detail.

Elektrotechnik und Beleuchtung Elektroanlagen, Schaltschränke, Notbeleuchtung und USV-Anlagen werden regelmäßig nach DGUV V3 geprüft. Dazu gehören Leuchtmitteltausch, Fehlerstromschutzschalter-Tests und die Dokumentation aller Prüfergebnisse.

Sanitäranlagen Trinkwasserhygiene ist in Gebäuden mit vielen Nutzern eine gesetzliche Pflicht (Trinkwasserverordnung). Dazu kommen Wartung von Armaturen, Rohrleitungen, Hebeanlagen und Fettabscheidern in gewerblichen Küchen.

Aufzüge und Förderanlagen Aufzugsanlagen unterliegen der Betriebssicherheitsverordnung und müssen von einer zugelassenen Überwachungsstelle (ZÜS) regelmäßig geprüft werden. Das TGM koordiniert diese Prüftermine und stellt sicher, dass Mängel fristgerecht beseitigt werden.

Brandschutzanlagen Sprinkleranlagen, Rauchmelder, Brandschutztüren und -klappen sowie Feuerlöscher müssen in festgelegten Intervallen gewartet und geprüft werden. Hierbei ist die Dokumentation entscheidend — im Schadensfall haftet, wer keine Nachweise vorlegen kann.

Gebäudeautomation und Gebäudeleittechnik (GLT) Moderne Gebäude werden über zentrale Leitsysteme gesteuert. Das TGM betreut diese Systeme, erkennt Störungen frühzeitig und optimiert den Betrieb — eine Kernkompetenz im digitalen FM.

Reparaturarbeiten Neben geplanten Wartungen gehören auch ungeplante Störungsbehebungen zum TGM — von der defekten Türverriegelung bis zum Wasserschaden. Reparaturarbeiten schnell und kompetent zu erledigen ist ein entscheidender Qualitätsfaktor.

Rechtlicher Rahmen im TGM

TGM-Leistungen unterliegen zahlreichen Normen und gesetzlichen Pflichten: Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV), Energieeinsparverordnung, DGUV-Vorschriften, VDE-Normen und DIN EN 13306 (Instandhaltung). Für Betreiber bedeutet das: Ohne systematisches TGM riskieren sie Bußgelder, Versicherungsverlust und Haftung im Schadensfall.

IGM — Infrastrukturelles Gebäudemanagement

Das IGM kümmert sich um alle Dienste, die den laufenden Gebäudebetrieb für Nutzer komfortabel und sicher machen. Während das TGM die Technik im Griff behält, sorgt das IGM dafür, dass das Gebäude täglich funktioniert — sauber, sicher und gepflegt.

Was gehört zum IGM?

Reinigung und Unterhaltsreinigung Büroreinigung, Treppenreinigung, Sanitärreinigung, Glasreinigung — das IGM plant und koordiniert alle Reinigungsintervalle, wählt geeignete Reinigungsmittel aus und kontrolliert die Qualität.

Außen- und Grünanlagenpflege Rasenmähen, Hecken schneiden, Beetpflege, Baumpflege und Baumkontrollen (FLL-Baumkontrolle) fallen in den IGM-Bereich. Im Winter kommt der Winterdienst hinzu — mit den dazugehörigen Verkehrssicherungspflichten für Grundstückseigentümer.

Sicherheitsdienste und Zutrittskontrolle Pfortendienst, Wachdienst, Videoüberwachung und Schließanlagenverwaltung sind IGM-Leistungen. Das umfasst auch die Ausgabe und Verwaltung von Schlüsseln und Zugangsmedien.

Verpflegungsdienste In größeren Objekten koordiniert das IGM Catering, Kantinenbetrieb und Automatenaufstellung.

Umzugs- und Umrüstleistungen Büroumzüge, Möblierungsänderungen und Raumkonfigurationen werden vom IGM geplant und umgesetzt — in enger Abstimmung mit dem Nutzer und dem TGM.

Postdienste und Botendienste Hauspost, externe Kurierdienste und Paketannahme gehören ebenso zum IGM wie die Verwaltung von Schließfächern.

Parkraum- und Verkehrsflächenmanagement Stellplatzbewirtschaftung, Parkschranken, Beschilderung und Gehwegsicherung zählen zum IGM — gerade bei gewerblichen Objekten mit hohem Besucheraufkommen ein wichtiges Thema.

IGM in der Praxis

Stellen Sie sich ein Bürogebäude mit 200 Mietparteien vor: Jeden Morgen muss das Gebäude sauber und sicher sein, der Empfang besetzt, die Parkplätze markiert, der Aufzug betriebsbereit. Das alles ist IGM — unsichtbar, wenn es gut läuft, und sofort spürbar, wenn es fehlt.

KGM — Kaufmännisches Gebäudemanagement

Das KGM bildet das kaufmännische Rückgrat des Facility Managements. Es sorgt dafür, dass alle Leistungen wirtschaftlich sinnvoll geplant, beauftragt, abgerechnet und dokumentiert werden.

Was gehört zum KGM?

Budgetplanung und Kostenkontrolle Das KGM erstellt Jahresbudgets für alle Gebäudekosten, überwacht die Ausgaben und identifiziert Einsparpotenziale. Kostenstellenrechnung und Leistungsverrechnung sind dabei Standard.

Vertragsmanagement Alle Dienstleisterverträge — von der Reinigungsfirma bis zum Aufzugswartungsunternehmen — werden im KGM verwaltet. Das umfasst Ausschreibungen, Verhandlungen, Vertragsabschluss und Kündigung. Welche Vertragsmodelle dabei sinnvoll sind, erläutert unser Artikel zu FM-Vertragsarten.

Nebenkostenabrechnung und Betriebskostenabrechnung Im KGM werden alle umlegbaren Betriebskosten erfasst, den Mietern korrekt zugeordnet und abgerechnet — gemäß Betriebskostenverordnung und den jeweiligen Mietverträgen.

Energiemanagement und -abrechnung Stromverbrauch, Gasverbrauch und Wasserverbrauch werden erfasst, nach Nutzern aufgeteilt und abgerechnet. Darüber hinaus liefert das Energiemanagement Daten für Optimierungsmaßnahmen im TGM.

Versicherungsmanagement Gebäudeversicherung, Haftpflicht, Elementarschadenversicherung — das KGM verwaltet alle Policen, meldet Schäden und dokumentiert Regulierungen.

Flächenmanagement (CAFM) Welche Flächen sind vermietet, welche stehen leer, wie sind die Grundrisse aktuell? Das KGM pflegt Flächendatenbanken und stellt sicher, dass alle Mietverträge mit den tatsächlichen Flächenzuschnitten übereinstimmen. Moderne CAFM-Systeme (Computer-Aided Facility Management) verbinden KGM und TGM in einer Plattform.

Reporting und Dokumentation Regelmäßige Berichte an Eigentümer, Verwaltungsbeiräte oder Investoren sind KGM-Aufgabe. Dazu gehören Betriebskostenreports, Instandhaltungsberichte und Wirtschaftlichkeitsanalysen.

Vergleichsübersicht: TGM, IGM, KGM auf einen Blick

Kriterium	TGM	IGM	KGM
Fokus	Technik & Anlagen	Betrieb & Komfort	Finanzen & Verträge
Typische Leistungen	Wartung, Inspektion, Reparatur	Reinigung, Sicherheit, Grünpflege	Buchhaltung, Vertragsmanagement
Rechtsgrundlagen	BetrSichV, DGUV, DIN EN	Verkehrssicherungspflicht, TrinkwV	BetrkostV, Mietrecht, HGB
Schnittstellen	TGA, Bauwesen, Energieversorgung	Nutzer, Dienstleister, Empfang	Eigentümer, Steuerberater, Versicherungen
Normbezug	DIN EN 13306, GEFMA 100	GEFMA 100, EN ISO 41001	GEFMA 100, DIN EN ISO 41011
Dokumentationspflicht	Hoch (Prüfnachweise)	Mittel (Reinigungsprotokolle)	Hoch (Buchhaltungsunterlagen)

Zusammenspiel der drei Bereiche

Die drei Säulen sind keine voneinander unabhängigen Silos — sie greifen permanent ineinander. Ein Beispiel verdeutlicht das:

Eine Heizungsanlage fällt aus (TGM-Problem). Das IGM muss kurzfristig Ersatzheizungen organisieren und die Mieter informieren. Das KGM prüft, ob die Reparaturkosten versicherungsgedeckt sind, und dokumentiert den Schadensfall für die Jahresabrechnung.

Dieses Zusammenspiel funktioniert nur, wenn alle drei Bereiche klar strukturiert sind und miteinander kommunizieren. In der Praxis zeigt sich: Unternehmen, die alle drei Bereiche aus einer Hand beziehen, profitieren von kürzeren Reaktionszeiten, weniger Schnittstellenproblemen und besserer Kostentransparenz.

Beim Facility Management von MXM werden alle drei Säulen koordiniert angeboten — aus einer Hand, mit direktem Ansprechpartner und über 22 Jahren Erfahrung in der Region.

MXM in der Praxis: Was das Dreisäulenmodell für Sie bedeutet

MXM Dienstleistungen betreut aktuell 244 Objekte in der Metropolregion Nürnberg — von Bürogebäuden und Gewerbeparks bis hin zu Wohnanlagen und öffentlichen Einrichtungen. Mit einem Team von 50 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern decken wir alle drei FM-Bereiche ab.

Für unsere Kunden bedeutet das:

Ein einziger Ansprechpartner für TGM, IGM und KGM — kein Koordinationsaufwand zwischen mehreren Dienstleistern
Klare Kostenstruktur durch monatliche Reporting-Berichte aus dem KGM
Reaktionszeit unter 4 Stunden bei technischen Störungen im TGM
Professionelle Dokumentation aller Leistungen für Eigentümer und Behörden

Wenn Sie für Ihre Liegenschaften in der Region ein strukturiertes FM-Konzept entwickeln möchten, sprechen Sie uns an: 0911 633 262 55. Unser Team für Facility Management Nürnberg steht bereit.

FAQ: TGM, IGM und KGM

Was ist der Unterschied zwischen TGM und Hausmeisterdienst?

Ein klassischer Hausmeisterdienst erledigt einfache Wartungs- und Pflegeaufgaben auf Zuruf. Das TGM ist dagegen ein systematischer, normkonformer Betrieb aller technischen Anlagen — mit Prüfprotokollen, Wartungsplan und gesetzlicher Dokumentationspflicht. Professionelles TGM schützt Betreiber vor Haftungsrisiken, die ein einfacher Hausmeisterdienst nicht abdecken kann.

Kann man einzelne Bereiche auslagern, ohne alle drei zu vergeben?

Ja, das ist möglich und in der Praxis häufig der Fall. Manche Eigentümer behalten das KGM intern und vergeben TGM und IGM extern. Entscheidend ist, dass die Schnittstellen klar definiert sind — durch präzise Leistungsverzeichnisse und regelmäßige Jour-fixe-Termine. Je mehr Bereiche an einen einzigen Anbieter gehen, desto geringer ist der interne Koordinationsaufwand.

Was versteht die GEFMA 100 unter Gebäudemanagement?

Die GEFMA-Richtlinie 100 beschreibt Gebäudemanagement als Teilbereich des Facility Managements, der alle Leistungen umfasst, die zur Bewirtschaftung von Gebäuden und Liegenschaften notwendig sind. Sie unterteilt diese Leistungen in die drei bekannten Bereiche TGM, IGM und KGM und ordnet ihnen konkrete Leistungsbilder zu — eine wichtige Grundlage für Ausschreibungen und Vertragsgestaltung.

Wie verändert Digitalisierung das Dreisäulenmodell?

Digitale CAFM-Systeme verbinden alle drei Bereiche in einer Oberfläche: Wartungsaufträge aus dem TGM werden automatisch im KGM verbucht, Reinigungsnachweise aus dem IGM landen digital im Berichtsystem, und Energiedaten fließen in Echtzeit ins Controlling. Das reduziert Fehler, beschleunigt Prozesse und schafft die Datenbasis für vorausschauende Instandhaltung (Predictive Maintenance). Mehr dazu in unserem Artikel zum Thema digitales FM.

Fazit

TGM, IGM und KGM sind keine theoretischen Kategorien — sie bilden das operative Rückgrat jedes professionellen Gebäudebetriebs. Wer die drei Bereiche kennt, kann gezielter beauftragen, Kosten besser steuern und rechtliche Risiken minimieren. Die Normen GEFMA 100 und DIN EN ISO 41011 geben dabei den verbindlichen Rahmen vor.

Für Eigentümer und Verwalter lohnt es sich, dieses Modell nicht nur zu kennen, sondern aktiv auf die eigene Immobilienstrategie anzuwenden: Welche Leistungen erbringe ich selbst? Welche vergebe ich? Und wie stelle ich sicher, dass die drei Bereiche nahtlos zusammenarbeiten?

Wer das Dreisäulenmodell konsequent umsetzt — intern oder mit einem erfahrenen FM-Partner — schützt den Wert seiner Immobilien, sichert den Komfort der Nutzer und bleibt rechtlich auf der sicheren Seite.