Wer zahlt, wenn im Mietshaus etwas schiefläuft? Die Frage nach der Haftung gehört zu den häufigsten Streitpunkten zwischen Mietern und Vermietern — und die Antwort ist fast immer: Es kommt darauf an. Auf den konkreten Schaden, auf vertragliche Vereinbarungen, auf das Verschulden und auf die einschlägige Rechtsprechung. Dieser Artikel sortiert die wichtigsten Schadensfälle nach Verantwortlichkeiten, benennt die relevanten Gesetzesparagraphen und erläutert, wann welche Versicherung einspringt.

Rechtliche Grundlagen: Die drei wichtigsten Paragraphen

Bevor die Fallbeispiele folgen, müssen drei Normen verstanden sein, die das Haftungsrecht im Mietverhältnis prägen.

§ 535 BGB regelt die grundlegende Pflicht des Vermieters: Er muss die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und diesen Zustand während der Mietzeit erhalten. Diese Erhaltungspflicht ist der Dreh- und Angelpunkt vieler Haftungsfragen. Verletzt der Vermieter sie, kann der Mieter Schadensersatz verlangen, Miete mindern oder — in extremen Fällen — fristlos kündigen.

§ 280 BGB ist der allgemeine Schadensersatzanspruch wegen Pflichtverletzung. Verletzt eine Partei eine vertragliche oder gesetzliche Pflicht schuldhaft und entsteht dadurch ein Schaden, schuldet sie Ersatz. Das Verschuldenserfordernis (Vorsatz oder Fahrlässigkeit) ist dabei zentral: Wer nachweist, dass er alle zumutbaren Sorgfaltspflichten eingehalten hat, haftet in der Regel nicht.

§ 823 BGB begründet Haftung aus unerlaubter Handlung. Er greift, wenn jemand vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt. Im Mietrecht relevant ist er vor allem bei Körperverletzungen durch Sturz (Glätteunfall, defekte Treppe) und bei Eigentumsschäden an Einrichtungsgegenständen des Mieters.

Ergänzend spielt die Verkehrssicherungspflicht eine wichtige Rolle: Wer ein Grundstück oder Gebäude betreibt, muss alle zumutbaren Maßnahmen treffen, um Dritte vor Schäden zu schützen.

Fallbeispiel 1: Wasserschaden

Der klassischste aller Mieterstreitigkeiten beginnt mit tropfenden Decken.

Rohrbruch in der Hausinstallation

Platzt ein Heizungsrohr in der Wand oder bricht eine gemeinschaftliche Wasserleitung, liegt die Haftung beim Vermieter — sofern er die Anlage nicht regelmäßig gewartet hat. Grundlage ist § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Der Vermieter muss Reparatur bezahlen, den beschädigten Estrich erneuern und für Schäden am Mobiliar des Mieters aufkommen.

BGH, Urteil vom 14.12.2016 — VIII ZR 49/16: Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass der Vermieter für Schäden aus der Hausinstallation haftet, wenn er seiner Instandhaltungspflicht nicht nachgekommen ist. Die Beweislast, dass die Anlage ordnungsgemäß gewartet wurde, liegt beim Vermieter.

Wasserschaden durch Mieterfehler

Anders sieht es aus, wenn der Mieter einen Schlauch der Waschmaschine nicht fachgerecht angeschlossen hat, eine Badewanne überlaufen ließ oder ein Aquarium ohne Auffangwanne betrieb. Hier haftet der Mieter nach § 280 BGB wegen Verletzung der ihm obliegenden Sorgfaltspflichten — sowohl für Schäden an der Mietsache als auch für Schäden beim Nachbarmieter.

AG Hamburg, Urteil vom 22.03.2019 — 49 C 388/18: Das Amtsgericht verurteilte einen Mieter zur Zahlung von Schadensersatz, nachdem sein überlaufendes Waschbecken die Wohnung darunter beschädigt hatte. Die Haftpflichtversicherung des Mieters übernahm den Schaden.

Wichtig für Mieter: Eine private Haftpflichtversicherung ist zwar keine gesetzliche Pflicht, aber nahezu unverzichtbar. Sie deckt Schäden ab, die der Mieter Dritten — einschließlich dem Vermieter — fahrlässig zufügt.

Fallbeispiel 2: Glätteunfall im Hausbereich

Schnee und Eis auf Gehwegen, Innenhöfen und Zugangswegen sind eine der häufigsten Ursachen für Haftungsstreitigkeiten im Winter. Die Grundpflicht zur Schneeräumung liegt beim Grundstückseigentümer — also beim Vermieter. Er kann sie jedoch durch Mietvertrag oder Hausordnung wirksam auf Mieter übertragen.

Ausführlich behandelt der Artikel Haftung und Versicherung im Winterdienst diese Thematik.

Wenn der Vermieter verantwortlich bleibt

Wurde keine wirksame Übertragung vorgenommen, bleibt der Vermieter Schuldner der Verkehrssicherungspflicht. Stürzt ein Passant oder ein Bewohner auf dem ungeräumten Weg, haftet er nach § 823 BGB auf Schadensersatz und Schmerzensgeld.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.01.2015 — 18 U 137/13: Ein Hauseigentümer wurde verurteilt, weil er weder selbst geräumt noch einen Dienst beauftragt hatte. Das Gericht betonte, dass bloße Aushänge ohne vertragliche Grundlage keine wirksame Übertragung darstellen.

Wenn der Mieter die Pflicht übernommen hat

Hat der Mieter die Winterdienst-Pflicht vertraglich übernommen und kommt er ihr nicht nach, haftet er bei einem Unfall. Allerdings muss der Vermieter in diesem Fall die korrekte Erfüllung durch den Mieter stichprobenartig kontrollieren — er kann sich nicht vollständig aus der Verantwortung ziehen.

BGH, Urteil vom 22.01.2008 — VI ZR 126/07: Der BGH stellte klar, dass der Vermieter eine Residualverantwortung behält. Er muss sicherstellen, dass die übertragene Pflicht tatsächlich erfüllt wird.

Fallbeispiel 3: Einbruchschäden

Wird in eine Mietwohnung eingebrochen, entsteht typischerweise zweierlei Schaden: Schäden an der Substanz (aufgebrochene Tür, beschädigtes Schloss) und entwendetes Eigentum des Mieters.

Schadensersatz durch den Vermieter kommt nur in Betracht, wenn nachgewiesen werden kann, dass er eine Sicherheitspflicht verletzt hat — etwa indem er trotz Hinweis defekte Schließanlagen nicht repariert hat. Ohne ein solches Verschulden haftet der Vermieter für den gestohlenen Besitz des Mieters nicht.

Versicherungssituation: Der Mieter sollte eine Hausratversicherung abgeschlossen haben, die Einbruchdiebstahl grundsätzlich abdeckt. Die Gebäudeversicherung des Vermieters deckt Schäden an der Bausubstanz (Tür, Fenster, Schloss). Die Abgrenzung zwischen Hausrat und Gebäude folgt der Faustformel: Was man bei einem Umzug mitnimmt, gehört zum Hausrat — was fest mit dem Gebäude verbunden ist, gehört zur Gebäudeversicherung.

Fallbeispiel 4: Brand

Bei einem Wohnungsbrand gelten ähnliche Grundprinzipien wie beim Wasserschaden.

Feuer durch Mieterverschulden

Hat der Mieter schuldhaft einen Brand verursacht (etwa durch einen unbeaufsichtigten Kamin, defekte Elektrogeräte ohne Abschaltautomatik oder Fahrlässigkeit beim Kochen), haftet er nach § 280 BGB für alle daraus entstandenen Schäden — einschließlich der Schäden in Nachbarwohnungen und des Verdienstausfalls des Vermieters während der Sanierung.

BGH, Urteil vom 13.02.2013 — VIII ZR 196/12: Der BGH entschied, dass ein Mieter, der fahrlässig einen Brand verursacht, dem Vermieter auch den merkantilen Minderwert des Gebäudes ersetzen muss, wenn dieser nach der Sanierung fortbesteht.

Wichtige Ausnahme: Gehört der Mieter zu einem Gebäudeversicherungsvertrag des Vermieters als Mitversicherter (was in vielen Standard-Mietverträgen so vorgesehen ist), kann die Gebäudeversicherung den Mieter nicht in Regress nehmen. Diese Konstruktion schützt Mieter vor dem Totalverlust.

Feuer durch Gebäudemangel

Löst eine defekte Elektroinstallation, eine überalterte Heizungsanlage oder ein Baufehler den Brand aus, haftet der Vermieter nach § 535 BGB für unterlassene Instandhaltung.

Fallbeispiel 5: Schimmel und Feuchtigkeit

Schimmel ist einer der häufigsten und streitigsten Bereiche im Mietrecht. Die entscheidende Frage ist immer: Hat der Mieter falsch gelüftet oder ist die Gebäudesubstanz mangelhaft?

Vermieter haftet bei: Wärmebrücken in der Fassade, unzureichender Dämmung, defekter Abdichtung im Keller oder Dach, Fehlern in der Bausubstanz, die trotz korrekten Lüftungsverhaltens zu Schimmel führen.

Mieter haftet bei: Nachweislich unzureichendem Lüften (gemessen an CO₂-Werten oder Protokollen), übermäßiger Feuchtigkeitserzeugung (etwa durch Wäschetrocknen ohne Lüftung), Blockierung von Lüftungsöffnungen.

LG Berlin, Urteil vom 17.04.2018 — 67 S 348/17: Das Landgericht urteilte, dass bei vorhandenem Baumangel (Wärmebrücke) auch ein für normale Bewohner zumutbares Lüftungsverhalten nicht ausreicht, um Schimmel zu verhindern — und der Vermieter daher haftet, selbst wenn der Mieter selten gelüftet hat.

Reinigungspflichten als Haftungsquelle

Eng mit der Schadenshaftung verknüpft ist die Frage, wer für die Reinigung und Pflege welcher Bereiche verantwortlich ist. Verletzte Reinigungspflichten können selbst zur Haftungsgrundlage werden: Wer einen Keller, Treppenhaus oder Hof nicht reinigt, schafft unter Umständen Unfallgefahren oder begünstigt Schimmelbildung.

Die genaue Abgrenzung dieser Pflichten beschreibt der Artikel zur Reinigungspflicht Mieter/Vermieter.

Versicherungsüberblick: Wer deckt was?

Versicherung	Träger	Deckt ab
Gebäudeversicherung	Vermieter	Schäden an Bausubstanz (Feuer, Leitungswasser, Sturm)
Hausratversicherung	Mieter	Einrichtungsgegenstände des Mieters
Private Haftpflicht	Mieter	Schäden des Mieters an Dritten/Vermieter
Betriebshaftpflicht	Vermieter/Verwalter	Schäden durch Verwaltungsfehler gegenüber Mietern

Wichtiger Hinweis: Die Betriebskostenverordnung erlaubt es dem Vermieter, die Prämien der Gebäudeversicherung als Betriebskosten auf Mieter umzulegen — sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist. Das bedeutet: Mieter zahlen anteilig für die Versicherung, die primär dem Gebäude des Vermieters zugute kommt. Dies ist rechtlich zulässig und weit verbreitet.

Konsequenz für Mieter: Auch wenn sie über die Nebenkosten indirekt zur Gebäudeversicherung beitragen, sind sie damit nicht mitversichert im Sinne einer eigenen Hausratversicherung. Beide Versicherungen sind nebeneinander notwendig. Mehr zur Abrechnung erklärt der Artikel zur Nebenkostenabrechnung und Hausmeister.

Praktische Hinweise: Was tun im Schadensfall?

Sofortmaßnahmen:

Schaden dokumentieren — Fotos und Videos mit Zeitstempel, bevor etwas repariert oder entfernt wird.
Schaden unverzüglich dem Vermieter melden — schriftlich, mit Lesebestätigung oder per Einschreiben.
Schadensminderungspflicht beachten (§ 254 BGB): Beide Parteien sind verpflichtet, den Schaden so gering wie möglich zu halten. Mieter müssen z. B. bei einem Rohrbruch das Hauptventil absperren, wenn ihnen das möglich und zumutbar ist.
Versicherung informieren — sowohl eigene Haftpflicht/Hausrat als auch (über den Vermieter) die Gebäudeversicherung.

Beweislastfragen:

Für Baumängel als Schadensursache muss der Mieter den Mangel nachweisen.
Für ordnungsgemäße Wartung muss der Vermieter Belege vorlegen.
Für Mieterfehler (z. B. falsches Lüften) trägt der Vermieter die Beweislast.

FAQ: Haftung im Mietverhältnis

Muss ich als Mieter für normale Abnutzung zahlen?

Nein. Normale Abnutzung, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entsteht, ist kein Schaden im Sinne des BGB. Dazu zählen Kratzer im Parkett durch normale Benutzung, verblasste Farbe oder abgenutzte Teppichböden. Ersatzpflichtig sind nur Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen und auf Fahrlässigkeit oder Vorsatz beruhen.

Kann der Vermieter mich für Schäden eines Gastes haftbar machen?

Ja. Wer Dritte in die Wohnung einlädt, haftet für deren Verhalten wie für sein eigenes (§ 278 BGB — Haftung für Erfüllungsgehilfen). Verursacht ein Gast schuldhaft einen Schaden, kann der Vermieter den Mieter in Anspruch nehmen. Ob dessen Haftpflichtversicherung dann einspringt, hängt von den Versicherungsbedingungen ab.

Was passiert, wenn unklar ist, ob Mieter oder Vermieter schuld ist?

Gerichte folgen dem Prinzip der Beweislastverteilung. Lässt sich keine eindeutige Ursache nachweisen, kann eine Haftungsteilung (§ 254 BGB) in Betracht kommen. Bei Schimmelschäden beispielsweise wird häufig eine Mitverantwortung des Mieters auch bei vorhandenem Baumangel diskutiert, wenn das Lüftungsverhalten nachweislich unzureichend war.

Verliere ich meinen Haftungsanspruch, wenn ich den Schaden zu spät melde?

Nicht grundsätzlich — aber eine verspätete Meldung kann die Schadensminderungspflicht verletzen und den Anspruch mindern. Wer einen Wasserfleck wochenlang ignoriert und damit weitere Schäden ermöglicht, riskiert, dass ihm eine Mitverantwortung nach § 254 BGB angerechnet wird.

Professionelles Schadenmanagement durch den Hausmeisterdienst

Viele Haftungsstreitigkeiten entstehen nicht, weil jemand böswillig handelt, sondern weil Schäden zu spät erkannt, zu spät gemeldet oder nicht fachgerecht dokumentiert werden. Ein professioneller Hausmeisterdienst schließt diese Lücke: durch regelmäßige Begehungen, sofortige Schadensprotokollierung, Koordination von Handwerkern und lückenlose Dokumentation aller Instandhaltungsmaßnahmen.

Das ist besonders wichtig für Vermieter, die im Streitfall nachweisen müssen, dass sie ihrer Wartungs- und Verkehrssicherungspflicht nachgekommen sind. Wartungsnachweise, Begehungsprotokolle und Instandhaltungshistorien sind vor Gericht bares Geld wert.

MXM Dienstleistungen ist seit über 22 Jahren in der Immobilienpflege tätig, beschäftigt mehr als 50 Mitarbeiter und übernimmt für Eigentümer, Hausverwaltungen und Wohnungsbaugesellschaften die vollständige Hausmeisterbetreuung — inklusive lückenloser Dokumentation aller sicherheitsrelevanten Maßnahmen.

Als Hausmeister Nürnberg mit Einsatzgebiet in der gesamten Metropolregion stehen wir Ihnen auch kurzfristig zur Verfügung. Kontakt: 0911 633 262 55.

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei konkreten Haftungsfragen wenden Sie sich an einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt.