Wer putzt das Treppenhaus — und muss das wirklich der Mieter sein? Diese Frage taucht in nahezu jedem Mehrfamilienhaus früher oder später auf, und sie endet erstaunlich oft im Streit: zwischen Nachbarn, zwischen Mietern und Hausverwaltung, manchmal vor dem Amtsgericht. Die Antwort ist nicht so einfach wie sie klingt — denn sie hängt von Mietvertrag, Hausordnung, BGB und den Grundsätzen der Verkehrssicherung ab.

Dieser Artikel sortiert die Rechtslage. Er erklärt, welche Reinigungspflichten gesetzlich beim Vermieter liegen, was wirksam auf Mieter übertragen werden kann, wie die Hausordnung rechtlich einzuordnen ist — und wie typische Konflikte entstehen und gelöst werden.

Inhaltsverzeichnis

Gesetzliche Ausgangslage: §535 BGB
Was der Vermieter grundsätzlich schuldet
Übertragung auf Mieter: Wann ist das wirksam?
Die Hausordnung und ihre rechtliche Einordnung
Treppenhaus: Wer reinigt, wer haftet?
Außenflächen und Müllbereich
Verkehrssicherungspflicht und Reinigung
Reinigungskosten als Betriebskosten
Typische Konflikte und wie man sie löst
Häufige Fragen (FAQ)

Gesetzliche Ausgangslage: §535 BGB

Der Ausgangspunkt jeder Diskussion über Reinigungspflichten im Mietverhältnis ist §535 BGB. Absatz 1 verpflichtet den Vermieter dazu, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie in diesem Zustand zu erhalten. Diese Erhaltungspflicht ist gesetzlicher Natur — sie besteht unabhängig davon, ob sie im Mietvertrag erwähnt wird oder nicht.

Was bedeutet das für die Reinigung? Der Gesetzgeber hat Reinigungsaufgaben nicht ausdrücklich geregelt. Es gilt jedoch als anerkannt, dass gemeinschaftlich genutzte Flächen — also Treppenhaus, Hausflur, Keller- und Dachbodenzugang, Hofbereich — zum Zustand gehören, den der Vermieter erhalten muss. Wer also gar keine vertragliche Regelung trifft, bleibt nach §535 BGB für die Sauberkeit dieser Bereiche selbst verantwortlich.

Das ist in der Praxis selten der Fall — denn die meisten Mietverträge enthalten Klauseln, die Reinigungspflichten auf die Mieter übertragen. Ob diese Klauseln wirksam sind, ist eine andere Frage.

Was der Vermieter grundsätzlich schuldet

Ohne abweichende Vereinbarung schuldet der Vermieter:

Reinigung und Pflege aller Gemeinschaftsflächen — Treppenhaus, Flure, Keller, Dachboden, Hauseingang
Pflege der Außenanlagen — Gehwege, Hofbereich, Zufahrten, Grünflächen
Ordnung im Müllbereich — Sauberkeit rund um Mülltonnen und -plätze
Grundlegende Hygiene — z. B. Kellerabgänge, Fahrradabstellräume

Diese Pflichten hängen unmittelbar mit der Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts zusammen. Ein Treppenhaus, das dauerhaft verschmutzt bleibt, ist ein Mangel der Mietsache — und Mieter könnten theoretisch Mietminderung geltend machen (BGH, Urt. v. 16.02.2005, Az. VIII ZR 41/04).

Wichtig: Die Reinigungspflicht des Vermieters gilt unabhängig davon, wer die Verschmutzung verursacht hat — solange es sich nicht um eine mutwillige Beschädigung durch einen einzelnen Mieter handelt.

Übertragung auf Mieter: Wann ist das wirksam?

Der Vermieter kann Reinigungspflichten auf die Mieter übertragen — aber nicht unbegrenzt. Die Rechtsprechung hat hier klare Grenzen gezogen, besonders bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), die heute in nahezu jeden Formularvertrag Eingang gefunden haben.

Voraussetzungen für eine wirksame Übertragung

Klare und bestimmte Regelung: Die Klausel muss eindeutig festlegen, welche Flächen zu reinigen sind, in welchem Turnus und in welchem Umfang. Unklare Formulierungen wie „die Mieter sind für Ordnung und Sauberkeit zuständig” genügen nicht (BGH, Urt. v. 08.10.2008, Az. VIII ZR 84/07).
Angemessene Gegenleistung: Wenn Mieter Reinigungsaufgaben übernehmen, die üblicherweise dem Vermieter obliegen, darf das nicht ohne jede Kompensation geschehen. In der Praxis wird das selten explizit geprüft — aber es spielt bei der AGB-Kontrolle eine Rolle.
Kein unverhältnismäßiger Aufwand: Mieter können zum Treppenhaus reinigen verpflichtet werden. Sie können aber nicht dazu verpflichtet werden, aufwändige technische Wartungsarbeiten oder die Reinigung von Fassadenelementen zu übernehmen.
Kein Verstoß gegen §307 BGB: Klauseln, die den Mieter unangemessen benachteiligen, sind unwirksam. Das gilt insbesondere, wenn dem Mieter Pflichten aufgebürdet werden, die nicht seinem Nutzungsbereich entsprechen.

Typisches Beispiel einer wirksamen Klausel

Eine Klausel wie: „Die Mieter reinigen das Treppenhaus reihum wöchentlich nach beigefügtem Putzplan” ist in der Regel wirksam — sie ist klar, zumutbar und entspricht der gelebten Praxis in Mehrfamilienhäusern.

Eine Klausel wie: „Die Mieter tragen alle Kosten der Reinigung des gesamten Hauses einschließlich Fassade und Dach” wäre hingegen unwirksam — sie übersteigt den zumutbaren Rahmen bei weitem.

Die Hausordnung und ihre rechtliche Einordnung

Die Hausordnung ist kein Gesetz. Sie ist eine vertragliche Regelung — oder genauer: Sie ist nur dann verbindlich, wenn sie wirksam in den Mietvertrag einbezogen wurde.

Wann bindet die Hausordnung?

Damit eine Hausordnung für Mieter verbindlich ist, muss sie entweder:

als Anlage Bestandteil des Mietvertrags sein (mit Unterschrift des Mieters), oder
nachträglich einvernehmlich vereinbart werden.

Ein Aushang im Treppenhaus, der vom Vermieter oder der Hausverwaltung einseitig angebracht wird, ist für bestehende Mieter grundsätzlich nicht bindend. Der Bundesgerichtshof hat mehrfach klargestellt, dass einseitige Änderungen der Hausordnung ohne Mitwirkung des Mieters keine Vertragspflichten begründen können.

Was kann die Hausordnung regeln?

Ist sie wirksam einbezogen, kann die Hausordnung konkrete Reinigungsaufgaben zuweisen:

Putzpläne für das Treppenhaus (Turnus, Verantwortlichkeit nach Etage)
Kehrwoche im Hofbereich
Reinigung der Fußmatten vor der Wohnungstür
Pflege des Müllbereichs (Deckel schließen, Verschmutzungen beseitigen)

Die Hausordnung kann aber keine grundlegend neuen Pflichten begründen, die über das hinausgehen, was im Mietvertrag vereinbart wurde. Sie konkretisiert — sie ersetzt nicht.

Inhaltliche Grenzen

Auch inhaltlich hat die Hausordnung Grenzen. Regelungen, die diskriminierend sind, gegen höherrangiges Recht verstoßen oder den Mieter unangemessen einschränken, sind unwirksam. Das gilt etwa für pauschale Nutzungsverbote (z. B. Kinderwagen im Flur) oder unverhältnismäßige Reinigungsanforderungen.

Treppenhaus: Wer reinigt, wer haftet?

Das Treppenhaus ist die klassische Konfliktzone. Es wird von allen Mietern gleichzeitig genutzt — aber niemand fühlt sich zuständig, wenn es schmutzig ist.

Reinigungspflicht im Treppenhaus

Ohne vertragliche Vereinbarung liegt die Reinigungspflicht beim Vermieter. Mit wirksamer vertraglicher Vereinbarung kann sie auf die Mieter übertragen werden — typischerweise in Form eines Putzplans, der die Etagen oder Wohneinheiten abwechselnd zur Reinigung verpflichtet.

Die Pflicht umfasst in der Regel:

Fegen und Wischen des Bodens
Reinigung der Treppenstufen und Geländer
Säuberung der Fensterbänke und Briefkastenanlage im Eingangsbereich
Beseitigung grober Verschmutzungen durch Dritte (Schmutz vom Schuhwerk, Erde usw.)

Was nicht zu den Mieterpflichten gehört, auch wenn der Mietvertrag es versucht zu regeln: grundhafte Reinigung der Wände, Reinigung von Leuchtmitteln oder Einbauten, Beseitigung von Bauschäden.

Haftung bei Unfällen im Treppenhaus

Hier wird es ernst. Das Treppenhaus ist eine der häufigsten Unfallorte in Wohngebäuden. Wenn jemand auf einer nassen, unbeleuchteten oder verdreckten Treppe stürzt, stellt sich die Haftungsfrage sofort.

Die Haftung folgt dem Reinigungsverantwortlichen: Liegt die Reinigungspflicht beim Vermieter, haftet der Vermieter. Wurde sie wirksam auf die Mieter übertragen, haftet derjenige Mieter, der zum Unfallzeitpunkt laut Putzplan zuständig war. Allerdings bleibt beim Vermieter eine Kontrollpflicht: Er muss überwachen, dass die Reinigung tatsächlich stattfindet. Tut er das nicht und kommt es zu einem Schaden, kann auch ihn eine Mithaftung treffen.

Mehr zur Haftungsabgrenzung zwischen Eigentümern und Mietern lesen Sie in unserem Artikel zur Haftung Mieter vs. Vermieter.

Außenflächen und Müllbereich

Gehwege und Hofbereich

Die Reinigung von Gehwegen, Zufahrten und Hofflächen liegt grundsätzlich beim Eigentümer — genauer gesagt: er ist gegenüber der Gemeinde für die Sauberkeit des Gehwegs verantwortlich (Straßenreinigungsgesetz der jeweiligen Gemeinde) und gegenüber seinen Mietern für den Hofbereich.

Auch diese Pflicht kann wirksam auf Mieter übertragen werden — zum Beispiel durch eine Kehrwochenregelung in der Hausordnung. In diesem Fall wird der Reinigungsturnus auf alle Mietparteien verteilt, und jede Partei ist für einen definierten Zeitraum zuständig.

Wichtig: Auch die Übertragung der Gehwegreinigung entbindet den Eigentümer nicht vollständig. Er muss sicherstellen, dass die Reinigung tatsächlich erfolgt — und gegebenenfalls einspringen oder einen Dienstleister beauftragen, wenn Mieter ausfallen oder verreist sind.

Müllbereich und Mülltonnenstandort

Der Müllbereich ist ein häufig unterschätztes Konfliktfeld. Gesetzlich liegt die Sauberkeit des Müllstandorts beim Eigentümer — als Teil seiner Verkehrssicherungspflicht und seiner Pflicht zur Erhaltung der Mietsache.

In der Hausordnung kann geregelt werden:

Wer die Mülltonnen an- und abrückt (Abfuhrtag)
Wer für Sauberkeit im Müllhäuschen oder am Standplatz zuständig ist
Wie mit Sperrmüll oder Fehlwürfen umgegangen wird

Nicht geregelt werden kann: Die Grundreinigung des Müllbereichs nach starker Verschmutzung, die Beseitigung von fremden Ablagerungen oder Schädlingsbefall — das bleibt Sache des Eigentümers.

Verkehrssicherungspflicht und Reinigung

Die Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers ist eng mit der Reinigungspflicht verknüpft. Wer ein Grundstück betreibt, muss dafür sorgen, dass Dritte — Mieter, Besucher, Lieferanten — keinen Schaden nehmen, der durch eine zumutbare Sicherungsmaßnahme hätte verhindert werden können.

Für die Reinigung bedeutet das konkret:

Rutschige Böden im Treppenhaus (z. B. durch Nässe, Reinigungsmittelreste, Laub) müssen unverzüglich beseitigt oder abgesichert werden.
Verunreinigungen im Eingangsbereich (Erde, Öl, biologische Rückstände) stellen ein Unfallrisiko dar und müssen kurzfristig behoben werden.
Beleuchtung im Treppenhaus ist zwar keine Reinigungsaufgabe im engeren Sinne — aber sie hängt direkt mit der Sicherheit des Weges zusammen und gehört zur Verkehrssicherung.

Wird die Reinigung auf Mieter übertragen, verlagert sich auch die Verkehrssicherungspflicht für den jeweiligen Bereich — aber nicht vollständig. Der Eigentümer bleibt für die organisatorische Sicherstellung verantwortlich. Er muss kontrollieren, dass die Reinigung stattfindet, und bei erkennbarem Versagen eingreifen.

Reinigungskosten als Betriebskosten

Wenn der Vermieter die Reinigung nicht von den Mietern, sondern von einem professionellen Dienstleister durchführen lässt, entstehen Kosten — und die Frage ist, ob er diese auf die Mieter umlegen kann.

Die Antwort ist grundsätzlich ja: Hausreinigung ist in §2 Nr. 9 der Betriebskostenverordnung als umlagefähige Betriebskosten ausdrücklich aufgeführt. Voraussetzung ist, dass die Umlage im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist — entweder durch Verweis auf die Betriebskostenverordnung oder durch konkrete Nennung.

Was als Hausreinigung umlegbar ist:

Reinigung von Treppenhaus und Fluren
Reinigung von Gemeinschaftsräumen (Keller, Fahrradraum)
Reinigung des Eingangsbereichs und der Außenanlagen

Was nicht umlagefähig ist:

Kosten für Schönheitsreparaturen oder Grundreinigungen nach Mieterwechsel
Einmalige Sonderreinigungen, die durch Baumängel ausgelöst wurden
Verwaltungskosten der Hausverwaltung

Zur korrekten Abrechnung und zum Widerspruchsrecht der Mieter finden Sie Details in unserem Artikel zur Nebenkostenabrechnung.

Typische Konflikte und wie man sie löst

Konflikt 1: Niemand hält den Putzplan ein

Das häufigste Problem in Mehrfamilienhäusern: Ein Putzplan ist vorhanden, aber einzelne Mieter halten ihn nicht ein. Was kann der Vermieter tun?

Lösung: Zunächst ist eine schriftliche Abmahnung des säumigen Mieters möglich und empfehlenswert. Hält der Mieter den Putzplan trotzdem dauerhaft nicht ein, kann der Vermieter selbst oder durch einen Dienstleister reinigen lassen und die Kosten dem säumigen Mieter in Rechnung stellen — vorausgesetzt, das ist im Mietvertrag so vorgesehen oder ergibt sich aus dem Schadensersatzrecht (§280 BGB).

Im Wiederholungsfall kann eine anhaltende Pflichtverletzung auch abmahnungsfähig und in extremen Ausnahmen ein Grund zur Kündigung sein.

Konflikt 2: Vermieter vernachlässigt die Reinigung

Umgekehrt: Der Vermieter übernimmt die Reinigung, kommt seiner Pflicht aber nicht nach. Das Treppenhaus ist dauerhaft verschmutzt, der Müllbereich verwahrlost.

Lösung: Mieter können den Vermieter schriftlich zur Abhilfe auffordern und dabei eine angemessene Frist setzen. Bleibt die Aufforderung wirkungslos, kann eine Mietminderung in Betracht kommen — abhängig davon, wie erheblich die Beeinträchtigung des Mietgebrauchs ist. In gravierenden Fällen kann auch ein Recht zur außerordentlichen Kündigung entstehen, was in der Praxis aber selten vorkommt.

Konflikt 3: Streit über Verursachung von Verschmutzungen

Eine Wohnung wird neu vermietet, und kurz darauf beschwert sich die Hausverwaltung über starke Verschmutzungen im Treppenhaus durch den Einzug. Wer trägt die Kosten der Reinigung?

Lösung: Die Reinigung nach Einzug oder Auszug (Transportverschmutzungen) gilt als Sonderfall. Verursacht ein Mieter durch seinen Einzug eine außergewöhnliche Verschmutzung, kann er nach §280 BGB auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden — aber nur, wenn die Verschmutzung tatsächlich über das zumutbare Maß hinausgeht und nachweisbar ihm zuzurechnen ist. Normale Gebrauchsspuren sind kein Anspruchsgrund.

Konflikt 4: Reinigungskosten im Abrechnungsstreit

Mieter widersprechen der Nebenkostenabrechnung, weil sie die Hausreinigungskosten für überhöht halten oder anzweifeln, dass die Reinigung tatsächlich stattgefunden hat.

Lösung: Der Vermieter ist verpflichtet, auf Verlangen des Mieters die zugrundeliegenden Belege (Rechnungen des Dienstleisters, Reinigungsprotokolle) vorzulegen (§259 BGB analog). Professionelle Dienstleister dokumentieren ihre Leistungen in der Regel schriftlich — das schützt Vermieter im Streitfall erheblich.

Häufige Fragen (FAQ)

Muss ich als Mieter das Treppenhaus putzen, wenn das im Mietvertrag steht?

Ja — sofern die Klausel wirksam ist. Sie ist wirksam, wenn sie klar formuliert ist, einen zumutbaren Umfang hat und als AGB keine unangemessene Benachteiligung darstellt. Eine Regelung wie „Reinigung des Treppenhauses nach Putzplan” ist in aller Regel wirksam. Sie können im Zweifelsfall einen Mieterrechtsverein konsultieren, um Ihre konkrete Klausel prüfen zu lassen.

Kann der Vermieter die Hausordnung nachträglich ändern und mir neue Reinigungspflichten auferlegen?

Nein — nicht einseitig. Änderungen der Hausordnung, die neue Pflichten begründen, erfordern die Zustimmung des Mieters. Ein einseitig ausgehängter neuer Putzplan ist ohne Ihre Unterschrift oder anderweitige Zustimmung für Sie nicht verbindlich.

Wer zahlt, wenn ich beim Putzen des Treppenhauses einen Schaden verursache — z. B. das Geländer beschädige?

Das hängt vom Einzelfall ab. Wenn Sie die Reinigung im Rahmen Ihrer mietvertraglichen Pflicht ausführen und dabei einen Schaden ohne Fahrlässigkeit verursachen, kann argumentiert werden, dass der Vermieter das Risiko trägt — ähnlich wie bei einem beauftragten Dienstleister. Bei nachgewiesener Fahrlässigkeit haften Sie jedoch selbst, und Ihre Privathaftpflichtversicherung greift. Klären Sie das im Zweifel mit Ihrem Versicherer.

Kann ich die Reinigung des Treppenhauses auf eigene Kosten auslagern, wenn ich keine Zeit habe?

Ja — Sie können einen Reinigungsdienstleister auf eigene Kosten beauftragen, solange das Ergebnis den vertraglichen Anforderungen entspricht. Wichtig: Die mietvertragliche Pflicht bleibt bei Ihnen. Wenn der Dienstleister die Arbeit nicht ordentlich erledigt, haften Sie gegenüber dem Vermieter — nicht der Dienstleister.

Professionelle Reinigung als nachhaltige Lösung

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