Legionellen sind für gesunde Erwachsene oft harmlos — für ältere Menschen, Immungeschwächte oder Raucher können sie lebensbedrohlich sein. Jedes Jahr erkranken in Deutschland mehrere Tausend Menschen an Legionellose, einem schweren Lungenentzündungs-Syndrom. Der Auslöser ist fast immer eingeatmetes Aerosol aus kontaminiertem Warmwasser: Duschen, Klimaanlagen, Whirlpools.
Für Eigentümer und Verwalter von Mehrfamilienhäusern bedeutet das konkrete Pflichten. Die Trinkwasserverordnung (TrinkwV) schreibt vor, wann untersucht werden muss, welche Grenzwerte gelten und was im Befundfall zu tun ist. Wer diese Pflichten ignoriert, haftet zivil- und strafrechtlich — und das nicht erst seit dem Update von 2023.
Dieser Artikel erklärt die aktuellen Regeln Schritt für Schritt: von der Frage, wer überhaupt betroffen ist, über die korrekte Probenahme bis hin zur Sanierung nach einem positiven Befund.
1. Rechtsgrundlage: TrinkwV §14a und die Novelle 2023
Die zentrale Norm ist §14a der Trinkwasserverordnung (TrinkwV), der die Untersuchungspflicht für Trinkwasser-Installationen in Gebäuden mit Großanlagen regelt. Mit der Novelle vom 24. Juni 2023 wurde die TrinkwV grundlegend überarbeitet, um die europäische Trinkwasserrichtlinie (EU 2020/2184) umzusetzen.
Die wesentlichen Änderungen für Vermieter und WEG:
- Untersuchungsintervall bleibt drei Jahre für Großanlagen zur Trinkwassererwärmung
- Risikoabschätzung als neues Element: Betreiber müssen eine hausinterne Gefährdungsanalyse durchführen oder durchführen lassen
- Erweiterte Informationspflichten gegenüber dem Gesundheitsamt und den Nutzern
- Verschärfte Meldepflichten bei Überschreitung des technischen Maßnahmenwerts
Ergänzend gilt das DVGW-Regelwerk W 551 (Technische Maßnahmen zur Verminderung des Legionellenwachstums), das die technischen Anforderungen an Warmwasseranlagen definiert und als anerkannte Regel der Technik herangezogen wird.
2. Wer ist verpflichtet?
Die Untersuchungspflicht trifft Betreiber von Großanlagen zur Trinkwassererwärmung, die Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgeben. Das klingt zunächst nach Schwimmbädern und Krankenhäusern — erfasst aber auch ganz gewöhnliche Mehrfamilienhäuser.
Wann gilt eine Anlage als “groß”?
Nach DVGW W 551 liegt eine Großanlage vor, wenn mindestens eines der folgenden Kriterien erfüllt ist:
- Speichervolumen über 400 Liter im Warmwasserbereiter
- Rohrvolumen über 3 Liter in einer einzelnen Leitung zwischen Austritt des Warmwasserbereiters und Entnahmestelle
In der Praxis: Die meisten Mehrfamilienhäuser mit zentraler Warmwasserversorgung und mehr als vier bis sechs Wohneinheiten fallen darunter. Auch Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) sind als Betreiber der gemeinschaftlichen Anlage in der Pflicht — nicht der einzelne Eigentümer, sondern die Gemeinschaft als solche.
Ausnahmen: Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser mit eigener Nutzung sind nicht betroffen. Kleinanlagen (Durchflusserhitzer, kleine Boiler unter den Grenzwerten) ebenfalls nicht.
3. Das Untersuchungsintervall: alle drei Jahre
§14a TrinkwV schreibt für Großanlagen eine Untersuchung alle drei Jahre vor. Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt der Inbetriebnahme oder der letzten ordnungsgemäßen Untersuchung. Das Gesundheitsamt kann auf Antrag Ausnahmen gewähren oder kürzere Intervalle anordnen — etwa nach einem positiven Befund oder bei technischen Mängeln.
Wichtig: Die Pflicht gilt unabhängig davon, ob in der Vergangenheit Legionellen gefunden wurden. Auch eine noch funktionierende, gut gewartete Anlage muss regelmäßig beprobt werden. Eine lückenlose Wartungsintervalle Gebäudetechnik ist dabei die Basis — wer seine Anlage ohnehin dokumentiert überwacht, hat im Befundfall erheblich bessere Karten.
4. Die Probenahme: was genau abläuft
Wer darf beproben?
Die Probenahme muss durch eine zugelassene Untersuchungsstelle oder durch speziell geschultes Personal erfolgen. In der Regel beauftragt der Betreiber ein akkreditiertes Labor oder einen Fachbetrieb, der sowohl Probenahme als auch Analyse durchführt. Die Proben müssen unter definierten Bedingungen entnommen werden — die freie Eigenentnahme durch den Hausmeister ist nicht zulässig.
Probenahmestellen
Nach DVGW W 551 sind folgende Entnahmestellen vorgeschrieben:
- Austritt des Trinkwassererwärmers (Vorlauf)
- Zirkulationsrücklauf (sofern vorhanden)
- Periphere Entnahmestellen — mindestens an der der Versorgungsleitung am weitesten entfernten Entnahmearmatur und weiteren repräsentativen Stellen
Die genaue Anzahl der Proben richtet sich nach der Größe und Komplexität der Anlage. Bei größeren Gebäuden oder Anlagen mit mehreren Strängen müssen entsprechend mehr Stellen beprobt werden.
Probenahmetechnik
Die Probe wird als Stagnationsprobe entnommen: Das Wasser muss vor der Entnahme mindestens 8 Stunden in der Leitung gestanden haben — daher erfolgt die Probenahme üblicherweise morgens vor dem ersten Wasserauslauf. Das Labor analysiert dann mittels Kulturverfahren (DIN EN ISO 11731) auf Legionella species, insbesondere Legionella pneumophila.
Die Ergebnisse liegen typischerweise nach 8 bis 14 Tagen vor, da das Wachstum der Bakterien auf Kulturmedien Zeit braucht.
5. Grenzwerte und technischer Maßnahmenwert
Die TrinkwV unterscheidet zwischen dem technischen Maßnahmenwert und dem Warnwert:
| Kategorie | Wert | Konsequenz |
|---|---|---|
| Kein Befund / unauffällig | < 100 KBE/100 ml | Keine Maßnahmen erforderlich |
| Erhöhter Befund (Warnwert) | 100–999 KBE/100 ml | Ursachensuche, Risikoabschätzung |
| Technischer Maßnahmenwert | ≥ 1.000 KBE/100 ml | Sofortmaßnahmen, Meldepflicht |
KBE steht für koloniebildende Einheiten pro 100 Milliliter Probenwasser.
Wichtig: Der technische Maßnahmenwert ist kein Grenzwert im Sinne einer Gefahr, sondern ein Auslösewert für Maßnahmen. Er sagt aus, dass die Anlage nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht — nicht automatisch, dass das Wasser akut gesundheitsgefährdend ist. Dennoch muss bei Überschreitung unverzüglich gehandelt werden.
6. Melde- und Dokumentationspflichten
Sobald der technische Maßnahmenwert überschritten ist, greift eine Meldepflicht gegenüber dem zuständigen Gesundheitsamt. Die Meldung muss unverzüglich erfolgen — in der Praxis bedeutet das: sobald das Laborergebnis vorliegt, spätestens innerhalb von 24 Stunden.
Der Betreiber muss außerdem:
- Die Nutzer (Mieter, Bewohner) informieren, sofern eine Gesundheitsgefährdung nicht ausgeschlossen werden kann
- Die eingeleiteten Maßnahmen dokumentieren und dem Gesundheitsamt berichten
- Alle Untersuchungsergebnisse und Maßnahmenprotokolle mindestens zehn Jahre aufbewahren
Die Dokumentationspflicht ist ernst zu nehmen: Im Schadensfall — wenn ein Mieter erkrankt und Klage erhebt — wird der Eigentümer beweisen müssen, dass er seinen Pflichten nachgekommen ist. Wer keine Nachweise hat, steht im Haftungsrecht schlecht da. Mehr dazu in unserem Artikel zur Verkehrssicherungspflicht.
7. Was tun bei positivem Befund?
Ein Befund oberhalb des technischen Maßnahmenwerts löst eine klare Handlungskaskade aus:
Schritt 1: Sofortmaßnahmen und Nutzungseinschränkung
Das Gesundheitsamt entscheidet, ob eine Nutzungseinschränkung — etwa ein Duschverbot — angeordnet wird. In schweren Fällen kann das Warmwasser vorübergehend abgestellt werden. Der Betreiber hat das Recht und die Pflicht, die Nutzer unverzüglich zu informieren.
Schritt 2: Ursachenanalyse
Ein Fachbetrieb oder Sachverständiger untersucht die Anlage: Wo entstehen Temperaturbereiche zwischen 25 und 50 °C, die Legionellen begünstigen? Gibt es Totstränge, selten genutzte Leitungsabschnitte, einen Kalk- oder Biofilmbefall? Ein defektes Mischventil oder eine unzureichend isolierte Leitung kann die Ursache sein.
Schritt 3: Thermische Desinfektion
Die häufigste Sofortmaßnahme ist die thermische Desinfektion (auch “thermische Spülung” genannt): Das Warmwasser wird auf mindestens 70 °C erhitzt und alle Entnahmestellen werden für mindestens drei Minuten gespült. Bei 70 °C sterben Legionellen innerhalb von Sekunden ab. Diese Maßnahme muss durch Fachpersonal durchgeführt werden und erfordert klare Sicherheitsvorkehrungen, um Verbrühungen zu vermeiden.
Schritt 4: Chemische Desinfektion (bei Bedarf)
Bei schwerem Befall oder wenn die thermische Desinfektion nicht ausreicht, kommt eine chemische Desinfektion mit Chlor oder anderen zugelassenen Bioziden zum Einsatz. Auch hier ist Fachpersonal vorgeschrieben; die verwendeten Mittel müssen nach TrinkwV zugelassen sein.
Schritt 5: Sanierung der Ursache
Desinfektion allein löst das Problem nicht dauerhaft, wenn die technische Ursache bestehen bleibt. Häufige Sanierungsmaßnahmen:
- Entfernung oder Spülung von Totsträngen
- Erneuerung von Leitungsabschnitten mit Kalkablagerungen
- Einstellung und Überprüfung der Warmwassertemperatur (Speicher ≥ 60 °C, Zirkulation ≥ 55 °C)
- Austausch defekter Thermostatventile oder Mischbatterien
Schritt 6: Kontrolluntersuchung
Nach abgeschlossener Sanierung ist eine Kontrollbeprobung vorgeschrieben. Erst wenn zwei aufeinanderfolgende Untersuchungen unauffällig sind, gilt die Anlage als saniert. Erst dann können Nutzungseinschränkungen aufgehoben werden.
Falls die Sanierung aufwendige Arbeiten an der Hausinstallation erfordert, können auch Wasserschaden und Leckortung ein Thema werden — etwa wenn korrodierte oder undichte Leitungen gleichzeitig behoben werden müssen.
8. Technische Prävention: wie man Legionellen dauerhaft vermeidet
Prävention ist billiger als Sanierung. Die wichtigsten technischen Maßnahmen:
Temperaturregime einhalten: Das Warmwasser im Speicher muss mindestens 60 °C erreichen, im Zirkulationssystem darf die Temperatur nicht unter 55 °C fallen. Das ist der wichtigste Einzelfaktor. Eine regelmäßige Heizungswartung schließt die Kontrolle dieser Parameter ein.
Keine Totstränge: Leitungsabschnitte, die selten oder nie durchströmt werden, sind Brutstätten. Selten genutzte Wasserpunkte (Außenzapfstellen, leerstehende Wohnungen) müssen regelmäßig gespült werden.
Kalkschutz: Kalkablagerungen begünstigen das Wachstum von Biofilmen, in denen sich Legionellen besonders gut vermehren. Enthärtungsanlagen oder Kalkschutzfilter können sinnvoll sein.
Regelmäßige Sichtprüfung: Korrodierte oder inkrustierte Leitungsabschnitte, veraltete Warmwasserbereiter und schlecht gedämmte Leitungen erhöhen das Risiko. Unsere Facility Management-Dienstleistungen umfassen die systematische Überwachung und Dokumentation solcher Parameter.
9. Kosten und Haftung
Die Kosten für die Pflichtuntersuchung — je nach Anlagengröße zwischen 300 und 1.500 Euro — sind Betriebskosten und können auf die Mieter umgelegt werden (§ 2 BetrKV, Nr. 5: Wasserversorgung). Das setzt voraus, dass der Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthält.
Kosten für Sanierungsmaßnahmen hingegen sind Instandhaltungskosten und grundsätzlich vom Vermieter zu tragen. Sie können nicht auf Mieter umgelegt werden — außer in Form von Modernisierungsumlagen, wenn die Maßnahme zugleich eine nachhaltige Verbesserung darstellt.
Wer seine Untersuchungspflicht vernachlässigt und ein Mieter erkrankt daraufhin an Legionellose, riskiert erhebliche Schadenersatzforderungen und strafrechtliche Konsequenzen. Die Haftungsfrage im Detail beleuchtet unser Artikel Haftung Mieter vs. Vermieter.
10. MXM Dienstleistungen: Ihr Partner für Trinkwasserhygiene
MXM Dienstleistungen ist seit über 22 Jahren in der Region Nürnberg und Bayern für Eigentümer, WEG und Hausverwaltungen tätig. Unser Team aus 50 Mitarbeitenden koordiniert auf Wunsch die gesamte Legionellenprüfung — von der Beauftragung des akkreditierten Labors über die Begleitung der Probenahme bis zur Dokumentation und Meldung ans Gesundheitsamt.
Bei positivem Befund übernehmen wir die Koordination der Sanierungsmaßnahmen und stehen als Hausmeister Nürnberg auch für die laufende Kontrolle des Temperaturregimes zur Verfügung.
Kontakt: 0911 633 262 55 — werktags 7 bis 18 Uhr.
FAQ: Legionellen-Prüfung
Muss ich als Vermieter eines Zweifamilienhauses Legionellen prüfen lassen?
Nein. Die Untersuchungspflicht nach §14a TrinkwV gilt nur für Betreiber von Großanlagen, die Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit abgeben. Ein selbst genutztes Zweifamilienhaus fällt nicht darunter. Sobald eine zentrale Warmwasseranlage mehrere Mietparteien versorgt und die technischen Grenzwerte (Speichervolumen >400 l oder Leitungsvolumen >3 l) überschreitet, greift die Pflicht.
Was kostet eine Legionellenuntersuchung?
Die Kosten hängen von der Anlagengröße und der Anzahl der Probenahmestellen ab. Für ein typisches Mehrfamilienhaus mit vier bis acht Wohneinheiten rechnen Sie mit 400 bis 900 Euro inklusive Probenahme und Laboranalyse. Größere Anlagen oder Gebäude mit mehreren Strängen können 1.500 Euro und mehr kosten. Diese Kosten sind als Betriebskosten umlagefähig.
Kann ich die Probenahme selbst durchführen?
Nein. Die Probenahme muss durch geschultes und zugelassenes Personal nach definierten Vorgaben erfolgen. Eine eigenständige Probenahme durch den Eigentümer oder Hausmeister ist nicht zulässig und würde die Rechtssicherheit des Ergebnisses gefährden. Beauftragen Sie immer ein akkreditiertes Labor oder einen zertifizierten Fachbetrieb.
Was passiert, wenn ich die Prüfung vergesse oder verschleppe?
Das Gesundheitsamt kann die Untersuchung anordnen und im Weigerungsfall durchsetzen. Ordnungswidrigkeiten können mit Bußgeldern bis zu 25.000 Euro geahndet werden. Kommt es in der Zwischenzeit zu einer Erkrankung eines Mieters, haftet der Eigentümer zivilrechtlich für Schäden — und kann sich im Zweifelsfall nicht auf Unwissenheit berufen, da die Pflicht gesetzlich klar geregelt ist.